Hieronder het advies wat is uitgebracht door de Huurdersraad Eemland aan Omthuis betreffende voorgestelde huuraanpassing 2026
Datum advies : 27 februari 2026
Stichting Omthuis,
t.a.v. dhr. P. Winterman,
Larikslaan 2
3833 AM Leusden
Baarn, 27 februari 2026
Betreft: Kritisch advies inzake voorgestelde huuraanpassing 2026
Geachte heer Winterman, beste Peter,
De gezamenlijke huurdersorganisaties hebben kennisgenomen van uw reactie van 25 februari 2026 op onze brief van 24 februari over de voorgestelde huuraanpassing voor 2026. Wij danken u voor deze toelichting. Tegelijkertijd constateren wij dat de informatievoorziening gedurende het adviestraject onvoldoende was om onze wettelijke adviserende rol volledig en zorgvuldig te kunnen uitoefenen.
1. Procesgang
Wij willen benadrukken dat kansen voor tijdige afstemming beperkt zijn benut. Herhaaldelijk is verwezen naar de meerjarenbegroting, maar ondanks onze verzoeken van 22 januari en 2 februari 2026 is geen inhoudelijke toelichting verstrekt. Hierdoor bleef de financiële onderbouwing van het voorstel voor ons onvoldoende inzichtelijk.
Daarnaast is het verzoek van 3 november 2025 van Michiel van der Burgh om in gesprek te gaan over de begroting en de voorgestelde huuraanpassing niet opgepakt. Hierdoor ontbrak de mogelijkheid om gezamenlijk tot een zorgvuldig onderbouwde afweging te komen. Ook missen wij scenario’s waaruit blijkt dat Omthuis het huurdersbelang, met name dat van de primaire doelgroep, expliciet heeft meegewogen in het besluitvormingsproces.
2. Inhoudelijke beoordeling
De versie van de meerjarenbegroting die wij in november 2025 ontvingen, bevatte naar onze beoordeling aantoonbare onjuistheden in de financiële tabellen. Uitleg hierover is tot op heden uitgebleven en een gecorrigeerde versie is, ondanks eerdere toezeggingen, niet verstrekt. Hierdoor konden wij de financiële basis van het voorstel niet volledig verifiëren.
Daarnaast hebben wij, ondanks herhaalde verzoeken, geen inzicht ontvangen in:
• de gevolgen van de voorgestelde huuraanpassing voor verschillende huurdersgroepen;
• de betaalbaarheid op langere termijn;
• de relatie tussen het voorgestelde huurniveau en de gerealiseerde investeringen in de afgelopen periode.
Zonder deze informatie is een evenwichtige belangenafweging vanuit huurdersperspectief niet goed mogelijk.
3. Betaalbaarheid en aanvullende zorgen
Gezien de genoemde onzekerheden achten wij een meer gematigde huuraanpassing passend. Wij adviseren u te onderzoeken of voor de sociale huur een verlaging van circa 0,6% mogelijk is.
De betaalbaarheid voor huurders met een bescheiden inkomen is voor ons een absolute prioriteit. Recente gegevens van het Nibud tonen aan dat de financiële positie van veel huishoudens minder gunstig is dan eerder aangenomen. De verwachte koopkrachtstijging blijft circa € 30 per maand achter bij de prognoses van Prinsjesdag—prognoses die mede als basis dienen voor de landelijke richtlijnen die uw brancheorganisatie hanteert bij de huuraanpassing 2026.
Voor veel huurders betekent dit dat elke huurverhoging zwaarder weegt, terwijl de huurquote binnen uw en onze doelgroep al relatief hoog is. Extra zorgvuldigheid is daarom noodzakelijk.
3.1 Ontwikkelingen die woonlasten verder kunnen verhogen
Naast bovenstaande constateringen spelen er diverse externe factoren die de financiële positie van huurders verder kunnen onder druk zetten:
• Afschaffing van de salderingsregeling per 1 januari 2027, wat naar verwachting leidt
tot hogere energielasten voor huurders met zonnepanelen.
• Verlaging van diverse uitkeringen in de kabinetsplannen, waardoor inkomens van
kwetsbare groepen kunnen dalen.
• Een lagere realisatiegraad van nieuwbouw dan voorzien, waardoor doorstroming
stagneert, de schaarste op de woningmarkt toeneemt en de druk op huurders indirect
verder kan oplopen.
Deze ontwikkelingen benadrukken het belang van een gematigde huuraanpassing.
4. Onderhoud, verduurzaming en dialoog
Naast het advies om de huuraanpassing te verlagen, verzoeken wij u nadrukkelijk om het gesprek met ons te voeren over de wijze waarop Omthuis de komende jaren onderhoud en verduurzaming vormgeeft. Uit recente huurderspeilingen en signalen van bewoners blijkt duidelijk dat er behoefte bestaat aan heldere informatie, planning en afstemming. De resultaten van beide peilingen treft u aan in de bijlagen.
5. Maatwerkoplossingen
Uit onze huurderspeilingen komt naar voren dat huurders behoefte hebben aan duidelijke communicatie over maatwerkoplossingen. Wij adviseren u de komende periode concrete verbeteringen door te voeren, waaronder:
• het zichtbaar verbeteren van de maatwerkprocedure;
• het helder en begrijpelijk communiceren van deze procedure;
• het vergroten van de toegankelijkheid, onder meer door begrijpelijke taal en eenvoudige aanvraagroutes.
Huurders verwachten dat maatwerk begrijpelijk, eerlijk, toegankelijk en snel toepasbaar is. Verbeteringen in deze elementen dragen direct bij aan vertrouwen en een beter passende ondersteuning voor diverse huurderssituaties.
6. Conclusie en advies
Gezien:
• het onvoldoende inzicht in de begroting,
• de uitkomsten van huurderspeilingen,
• en onze herhaalde wens om met u in gesprek te gaan,
blijkt het voor ons moeilijk om een volledig onderbouwd advies uit te brengen over de voorgestelde huuraanpassingen. Desondanks adviseren wij u het volgende:
1. Een huursomstijging van 3,0%.
2. Een generieke huuraanpassing voor alle sociale huurwoningen van 3,0%.
3. Een inkomensafhankelijke huuraanpassing op basis van 75% van de landelijke richtlijn,
zijnde € 37,50 of € 75,-.
4. Geen huurverhoging voor woningen waarvoor een sloopbesluit geldt.
5. Voor middenhuur en vrije sector: gelijktrekking van het beleid en toepassing van een
huurverhoging van 4,4%.
Wij hebben begrip voor het duurzame prestatiemodel waar Omthuis naar streeft. Om binnen de begroting ruimte te creëren voor een meer gematigde huurverhoging, adviseren wij om (een deel van) de benodigde middelen te putten uit de reserveringen voor toekomstige nieuwbouw.
7. Tot slot
Wij willen benadrukken dat wij bereid en gemotiveerd zijn om met u het gesprek aan te gaan over:
• een transparanter en zorgvuldiger adviesproces;
• betere informatievoorziening;
• het waarborgen van betaalbaarheid voor alle huurders;
• gezamenlijke afspraken over onderhoud en verduurzaming.
Wij zien uit naar een constructief vervolg. Deze brief zenden wij in afschrift aan beide huurderscommissarissen, in het vertrouwen dat zij het belang van betaalbare huren in de relevante gremia zullen blijven benadrukken.
Tot slot rekenen wij erop dat u als bestuurder, samen met uw Raad van Commissarissen, bereid bent om de gehanteerde financiële uitgangspunten van Omthuis opnieuw te bezien en hierover in overleg te treden met de Autoriteit Wonen, vanuit ons gezamenlijke streven naar betaalbaar en kwalitatief goed wonen.
Met vriendelijke groet,
Namens de gezamenlijke huurdersorganisaties,
Huurdersraad Eemland
Huurders Leusden voor Elkaar
Bewonersvertegenwoordiging huurders voormalig Cocon Wonen
Bijlage:
